소장 - 손해배상청구(불법건축물 매매 중개사고 손해배상청구)
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자료 설명
대상 다중주택을 불법으로 구조변경(각 호실 취사시설 설치·근린생활시설의 주거 전용·공동취사시설의 임대공간 전용)한 건축물의 매매에서 그 불법성을 고지받지 못한 매수인이 제기한 손해배상청구의 소 · 청구취지 피고들이 연대하여 금 1억 5천만원 및 2019. 10. 23.부터 소장부본 송달일까지 연 5%, 그 다음날부터 완제일까지 연 12%의 지연손해금 지급 · 당사자 원고(매수인) 대 피고1~3(매도인), 피고4(중개인), 피고5(한국공인중개사협회, 공제보험자)
대전제 (법규범)
재산권 거래관계에서 일방이 거래의 효력·채무이행에 장애를 가져올 사정을 알면서 고지하지 아니한 경우 신의성실의 원칙상 고지의무가 인정된다(대법원 1985. 3. 12. 84도93). 개업공인중개사는 공인중개사법 제25조 제1항 및 동법 시행령 제21조 제1항에 따라 중개대상물의 상태·권리관계·이용제한사항 등을 성실·정확하게 확인·설명할 의무가 있다. 공제보험자는 상법 제724조 제2항에 따라 피보험자가 피해자에게 부담하는 손해배상채무에 관하여 피해자에 대한 직접 책임을 진다(대법원 2018다234177).
소전제 (사실관계의 포섭)
원고는 2019. 10. 22. 매도인 피고1~3과 총 20개 호실 규모의 건물(매매대금 약 20억원)에 관한 매매계약을 체결하고 2019. 10. 23. 소유권이전등기를 마쳤다. 그러나 2020. 7.경 관할 구청으로부터 위반건축물 단속통지를 받아, 건축물대장상 다중주택임에도 각 호실 취사시설 설치 및 근린생활시설의 주거 전용 등 불법구조변경 상태임이 확인되었다. 이는 매수 여부와 가격 결정에 중대한 영향을 미치는 사정으로 매도인(피고1~3)에게는 신의칙상 고지의무가, 중개인(피고4)에게는 공인중개사법상 확인·설명의무가 있었음에도 이를 이행하지 않았고, 피고5는 피고4의 공제보험자이다.
결론 (법률효과)
피고1~3(고지의무 위반), 피고4(중개인의 확인·설명의무 위반), 피고5(공제보험자의 연대책임)는 연대하여 원고에게 불법건축물 매매로 인한 손해(건물가치 감소분 1억원 및 불법개조 정상화 비용 5천만원 상당 합계 1억 5천만원) 및 이에 대한 지연손해금을 배상할 의무가 있다.
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